L’après Vente: Garanties et Vices Cachés

Bonjour,

En matière de vente immobilière, peu de concepts semblent donner lieu à autant de croyances populaires que ceux de vice caché, vente avec garantie légale, sans garantie ou à ses risques et périls. Je vous propose d'examiner la question.

La garantie légale

C’est la garantie prévue par le Code Civil et qui existe de plein droit sans qu’il soit nécessaire de la stipuler dans le contrat de vente (1716 C.c.Q.). Le vendeur est en outre tenu de livrer un immeuble exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en réduit la valeur au point ou l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné si haut prix (1726 al.1 C.c.Q.) à moins que le vice ne soit apparent ou connu de l’acheteur (1726 al.2 C.c.Q.). À cet égard la notion qui suit est de la plus grande importance dans l’appréciation des obligations et de la responsabilité qui incombent à chacun. Ce même alinéa stipule que : ‘’est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert’’. Le législateur place ainsi une partie de la responsabilité sur l’acheteur qui ne peut invoquer sa négligence ou la simple ignorance d’un fait, on exige dorénavant de lui qu’il fasse preuve d’une certaine diligence dans la conduite de ses affaires.

En faisant ainsi référence à l’acheteur, doit-on évaluer ses capacités personnelles et donc procéder à une évaluation subjective de qui est considéré prudent et diligent pour cet acheteur ou se référer à l’ancienne notion générique du bon père de famille ? De façon générale on se réfère à une notion objective de l’acheteur moyen qui lors d’une inspection des lieux devrait voir ou non certains défauts affectant un immeuble. Peut-on croire que le fardeau de responsabilité d’un évaluateur en bâtiment procédant à cette même inspection à des fins personnelles soit plus grand ? Bien que tout cela demeure une question de faits et d’appréciation par un tribunal, nous aurions tendance à répondre dans l’affirmative.

Si le bien péril en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, l’acheteur aura droit à restitution de prix (1727 C.c.Q.). Si le vice était connu du vendeur, l’acheteur aura aussi droit à des dommages et intérêts (1728 C.c.Q.). Si la vente est faite par un vendeur professionnel, l’existence du vice au moment de la vente est alors présumée sauf si la détérioration du bien est due à un usage abusif de l’acheteur (1729 C.c.Q.). On pourrait ici également envisager un régime mixte de responsabilité. Voilà d’ailleurs une notion qui à tendance à appuyer la thèse d’une certaine subjectivité dans l’appréciation de la responsabilité des parties en semblable matière.

Vente sans garantie

Les parties peuvent bien sur ajouter ou soustraire à ces obligations mais le vendeur ne peut en aucun cas se dégager de ses faits personnels ou exclure sa responsabilité quant aux vice qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qu’il n’a pas révélé (1732 C.c.Q.). Cette règle trouve cependant exception lorsque l’acheteur achète ‘’à ses risques et périls’’ d’un vendeur non professionnel (1733 C.c.Q.). Encore une fois, laissez nous imaginer des cas d’exceptions lors de fraudes orchestrées ou lorsque le vendeur induit volontairement l’acheteur en erreur par exemple.

Vente avec garantie légale quant aux titres seulement

Dans certains cas, le vendeur pourrait donner la garantie légale, mais seulement quant à la validité des titres et par le fait même exclure toutes garanties quant au(x) bâtiment(s). Il est très fréquent qu'aucune garantie ne soit donnée lors d'une transaction où le vendeur est une succession, représentée par un liquidateur n'ayant jamais habité l'immeuble. Cette situation est similaire aux reprises bancaires où le créancier exige que l'acheteur achète "à ses risques et périls" et ne donne aucune garantie quant au débit et à la qualité de l'eau dans le cas d'un puit.

Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs

Depuis le 1er janvier 1999, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments neufs élaboré par le Gouvernement du Québec protège les acheteurs de maisons neuves. Ainsi, l’entrepreneur doit enregistrer (auprès de APCHQ OU ACQ) chaque maison neuve et remettre une copie du contrat de garantie à l’acheteur mais tous les bâtiments visés par le plan de garantie et qui sont construits par un entrepreneur accrédité depuis son entrée en vigueur sont protégés qu’il y ait eu enregistrement ou non. Les parties doivent ensuite faire une inspection préétablie de l’immeuble afin de convenir de la conformité des travaux ou de l’existence de vices pouvant affecter l’immeuble. Dès lors, l’acheteur dispose de recours simples et peu coûteux auprès de la régie à l’exclusion des tribunaux.

Conclusion

On peut donc constater que l’ensemble des règles applicables en matière de garantie est fondé sur des notions d’équité, de gros bon sens et de bonne foi. Il est important de souligner que la diligence est tout de même de mise et qu’en cas de doute, il est préférable de faire appel aux services d’un inspecteur professionnel ou de ne surtout pas succomber à la tentation d’une aubaine assortie d’une clause ‘’à vos risques et périls’’. Dans tous les cas, la divulgation d’un vice existant par l’une ou l’autre des parties doit être suffisamment précise et non équivoque. Il est plus facile d’apporter en preuve un écrit que le récit d’entretiens verbaux. Soyez donc prudent et méthodique, conciliez par écrit les ententes et communications entre les parties. Dénoncez sans délais les défauts et vices dès leurs connaissance et rappelez vous que la pire des ententes est souvent préférable au meilleur des procès.